지식산업센터의 무분별한 공급과 미분양 문제: 과연 옳은 방향일까?

출처 : https://namu.wiki/w/%EC%A7%80%EC%8B%9D%EC%82%B0%EC%97%85%EC%84%BC%ED%84%B0

 

 

제가 살고 있는 분당 지역과, 일하고 있는 마곡 지역을 보면 커다란 건물들이 지속적으로 지어지고 있는데, 결국 완성하고 보면 다 지식산업센터더라고요. 우리나라의 자영업자가 그렇게 많은가 싶기도 하고, 과연 공간이 모자라서 문제가 되는 것인가 싶기도 합니다. 비슷한 시기에 뉴스에서 지식산업센터가 과잉 공급되고 있다는 소식을 들었는데, 이에 대해 정리하고자 합니다.

지식산업센터란?

지식산업센터는 중소기업, 스타트업, 창업자 등을 위한 업무 공간으로, 제조업과 IT, 디자인, 연구개발 등 다양한 업종이 입주할 수 있는 복합 업무 시설입니다. 일반적인 오피스와 달리 비교적 저렴한 분양가와 세제 혜택, 대출 지원 등의 장점으로 인해 최근 몇 년간 급격한 증가세를 보였습니다. 또한, 지식산업센터 내에는 물류 공간, 연구 시설, 공용 회의실, 휴게 공간 등 다양한 부대시설이 포함되어 있어 기업들이 한 곳에서 모든 업무를 수행할 수 있는 환경을 제공합니다.

현재 지식산업센터 시장의 현황

최근 몇 년 동안 수도권을 중심으로 지식산업센터가 우후죽순처럼 건설되었으며, 특히 서울, 경기, 인천 지역에서 신규 공급이 급증했습니다. 이는 정부의 산업 육성 정책과 부동산 시장의 대체 투자처로 주목받으며 개발이 활발히 이루어진 결과입니다. 그러나 최근 금리 인상과 경기 둔화, 기업들의 사무실 축소 트렌드로 인해 미분양 물량이 크게 늘어나고 있으며, 일부 지역에서는 공실률이 증가하면서 분양가 하락도 감지되고 있습니다.

 

출처 : https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20240304/123811497/1

 

구분	2022년	2023년	2024년(예상)
신규 공급(단지 수)	150	180	200
미분양률 (%)	10.5	15.2	20+
주요 지역	서울, 경기, 인천	서울, 경기, 인천, 부산	전국 주요 도시

지식산업센터 미분양 증가의 원인

1. 과잉 공급:
   • 최근 5년 동안 신규 공급이 급증하면서, 수요 대비 공급이 지나치게 많아짐.
   • 비슷한 시기에 다수의 단지가 공급되면서 기업들의 선택지가 많아졌고, 경쟁이 심화됨.
2. 금리 인상:
   • 2022년 이후 지속적인 금리 인상으로 인해 대출 부담이 커지면서 투자 수요가 급감.
   • 초기에는 저금리를 활용한 투자자들이 많았으나, 금리 상승으로 인해 매매 및 임대가 어려워짐.
3. 경기 둔화:
   • 글로벌 경제 둔화와 내수 시장 위축으로 인해 중소기업들의 신규 사무실 확장 계획이 축소됨.
   • 코로나19 이후 원격 근무가 증가하면서, 사무실 공간 수요 자체가 감소하는 추세.
4. 입지 문제:
   • 수도권 외곽이나 대중교통이 불편한 지역에서도 다수의 지식산업센터가 건설되며, 입주 기업 확보에 어려움을 겪음.
   • 산업단지 및 기업 밀집 지역과 동떨어진 위치에서는 공실률이 높아지고 있음.

 

향후 전망과 대응 방안

지식산업센터 시장이 현재의 어려움을 극복하기 위해서는 차별화된 전략이 필요합니다.

• 입지 선별 강화:
  • 교통이 편리하고 배후 수요가 확실한 지역을 중심으로 개발을 진행해야 함.
  • 지하철 및 주요 도로망과의 접근성이 뛰어난 곳이 선호됨.
• 운영 지원 확대:
  • 입주 기업들에게 맞춤형 혜택을 제공하여 안정적인 정착을 유도.
  • 네트워킹 및 협업을 촉진할 수 있는 프로그램 운영 필요.
• 규제 강화 검토:
  • 정부 차원에서 무분별한 공급을 방지하기 위한 정책적 개입이 필요.
  • 공급 조절을 통해 시장 안정화를 유도하고, 특정 지역의 공급 과잉을 방지해야 함.
• 차별화된 서비스 제공:
  • 기존 오피스 대비 차별성을 갖춘 스마트 오피스, 공유 오피스 등의 형태로 발전 필요.
  • 친환경 및 에너지 절감형 설계를 도입하여 기업들의 비용 부담을 줄이는 방안 검토.

지식산업센터는 여전히 기업들에게 매력적인 업무 공간을 제공할 수 있는 잠재력이 있지만, 무리한 공급과 경기 침체로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 투자자나 기업 입장에서는 시장 흐름을 신중히 분석하고, 실질적인 입주 수요를 고려한 선택이 필요한 시점입니다. 앞으로 지식산업센터 시장이 지속적으로 성장하기 위해서는 보다 신중한 개발과 차별화된 운영 전략이 필수적으로 요구됩니다.